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200年住宅を目指す長期優良住宅法の活用で
内需拡大を!

欧米に比べて耐用年数が短い日本の住宅の長寿命化を図るための「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が、2009年6月に施行された。同法で定められた基準を満たした住宅を購入すると、税金などで優遇措置が適用される。住宅業界では内需拡大の一環として、需要喚起の起爆剤となるか期待が高まっている。

住宅の長寿命化を図る
長期優良住宅普及促進法

日本の住宅の建築耐用年数は、30年、55年、77年のうち、どれかご存じだろうか? 77年が英国、55年は米国、そして最も短い30年が日本だ。英国はおおよそ3世代、米国は2世代にわたって住むことができるが、日本の住宅は1世代でおしまいという“消耗品”なのだ。日本でも100年以上経っても快適に住める古民家はあるが、これらは例外にすぎない。

住宅の“消耗品”化は、第二次世界大戦の本土空襲で住み継いでいけるような良い家が焼失したため、戦後急いで住宅を供給できるよう、最低基準としての建築基準法がスタートしたことに遠因がある。伝統工法を簡略にしたもので短期間に住宅をつくることができたので、すぐに家を持ちたい者にとっては“福音”となった。半面、最低基準である建築基準法さえ守れば良しという耐久性の低い住宅が普及することにもなった。それが冒頭の建築耐用年数となって表れている。

その後、高度経済成長に伴って住宅建築ブームが到来する。ここでやや建築基準法は厳しくなるが、数世代にわたって住める家というビジョンは欠落していた。相変わらず短期間で住宅を供給する必要があったからだ。その結果、地場産業である工務店に加えて、建築基準を満たした均一な住宅を全国規模で大量に供給できるハウスメーカーが登場する。依然として耐用年数は低いままだった。

しかし、このまま1世代しか持たないスクラップ&ビルドの住宅では環境保護に逆行する。そこで、住宅の長寿命化を図る「200年住宅ビジョン」が登場し、2009年6月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」(長期優良住宅促進法)が施行された。ちなみに200年住宅とは、数世代にわたって住み続けられるような、長持ちする家という意味だ。

長期優良住宅のための
さまざまなポイント

長期優良住宅として認定されるためには、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性など、次のような条件を満たす必要がある。そして、認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づいて、建築および維持保全を行わなければならない。

  • 劣化対策
    数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できるよう、通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置を行う。例えば、木造住宅では、床下および小屋裏の点検口を設置し、点検のため床下空間の一定の高さを確保することなどがある。
  • 耐震性
    極めてまれに発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図る。大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じること。例えば、層間変形角による場合、大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下(建築基準法レベルの場合は1/75以下)とすること。
  • 維持管理・更新の容易性
    構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること。例えば、構造躯体などに影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。
  • 可変性
    居住者のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。例えば、共同住宅の場合は、将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。
  • バリアフリー性
    将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されていること。例えば、共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配など、エレベータの開口幅などについて必要なスペースを確保すること。
  • 省エネルギー性
    必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されていること。省エネ法に規定する平成11年省エネルギー基準に適合すること。
  • 居住環境
    良好な景観の形成そのほかの地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。地区計画、景観計画、条例による町並みなどの計画、建築協定、景観協定などの区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。
  • 住戸面積
    良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。例えば、一戸建ての住宅の場合は75平方メートル以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準)、共同住宅などの場合は55平方メートル以上(2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準)。
  • 維持保全計画
    建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること。維持保全計画に記載すべき項目については、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分や給水・排水の設備については、点検の時期・内容を定め、少なくとも10年ごとに点検を実施すること。

内需拡大の
牽引役としての期待

以上のような条件を満たした住宅は長期優良住宅として認定され、税の特例措置(下図参照)を受けることができるので、内需拡大につながる住宅建設のインセンティブとして期待される。そして、数世代にわたって使用できる長期優良住宅が普及することで環境負荷の低減を図りつつ、より豊かでやさしい住環境への転換を図ることができるだろう。

一般住宅

認定長期優良住宅

所得税*1
(ローン減税)

居住
開始年

控除対象
限度額

控除

控除
期間

最大
控除額

H21

5000万円

1.0%

10年間

500万円

H22

5000万円

500万円

H23

4000万円

400万円

H24

3000万円

300万円

H25

2000万円

200万円

居住
開始年

控除対象
限度額

控除

控除
期間

最大
控除額

H21

5000万円

1.2%

10年間

600万円

H22

5000万円

600万円

H23

5000万円

600万円

H24

4000万円

1.0%

400万円

H25

3000万円

300万円

所得税*2
(投資型減税)

---

標準的な性能強化費用相当額(上限1000万円)の10%相当額を、その年の所得税額から控除

登録免許税

1. 保存登記 1.5/1000
2. 移転登記 3.0/1000
3. 抵当権設定登記 1.0/1000

1. 保存登記 1.0/1000
2. 移転登記 1.0/1000
3. 抵当権設定登記 1.0/1000

不動産取得税

1200万円控除

1300万円控除

固定資産税

【戸建】 1〜3年目 1/2軽減
【マンション】 1〜5年目 1/2軽減

【戸建】 1〜5年目 1/2軽減
【マンション】 1〜7年目 1/2軽減

*1. 控除額が所得税額を超える場合は、一定額を、個人住民税から控除することができます(当該年分の所得税の課税総所得金額などに5%を乗じて得た額(最高9.75万円)を限度)
*2. 控除額がその年の所得税額を超える場合は、翌年分の所得税額から控除することができます
出典:国土交通省「長期優良住宅に対する税の特例措置」


さらに、構造躯体と内装・設備などを分離して建設する200年住宅の普及は、設計者や施工者にとって新たなビジネスチャンスでもある。これまで新築住宅における構造躯体と内装・設備の双方を手がけていた設計者や施工者が、リフォーム市場に参入することが可能となるからだ。今後、設計者や施工者は従来どおり強みのある新築住宅に注力するか、あるいはリフォーム市場をも見据えて競争力を強化するかという見極めも必要になりそうだ。

(掲載:2010年1月)

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