「所有者不明土地に関するルールが大きく変わった！」の巻

所有者不明土地とは

相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地を「所有者不明土地」といいます。

• 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
• 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

改正の背景

所有者が不明で、管理されずに放置された土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりします。今後、高齢化のさらなる進展による死亡者数の増加等で、所有者不明土地はまだまだ増えていく見通しです。このまま所有者不明土地を放置すれば、各地で社会問題が広がり、ますます深刻化する恐れがあることから今回の法改正に至りました。

発生予防の観点から

土地利用の円滑化の観点から

以上、三つのポイントを個別に紹介していきます。

相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）

相続による土地や建物の所有権の移転の登記はこれまで任意でした。しかし、今回の改正により、相続登記の申請が義務化されることになりました。

注意！

施行日（令和6年4月1日）前に相続の開始があった場合についても相続登記の義務化は適用されるので対応しなければなりません。

「相続人申告登記」制度の創設（令和6年4月1日施行）

不動産の遺産分割がまとまらず、相続登記を申請できない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました。この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで相続登記を申請できるようになります。

住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月までに施行）

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う義務があります。

その他の新たな制度

以上のほか、不動産登記に関連して次の制度が新たに設けられています。

1. 親の不動産がどこにあるか調べられる「所有不動産記録証明制度」（令和8年4月までに施行）
2. 他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み（令和8年4月までに施行）
3. DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例（令和6年4月1日施行）

相続土地国庫帰属制度とは

土地を相続した人が、一定の要件（注1）を満たす場合には、不要な土地を手放して国に引き渡すことができる制度です（令和5年4月27日施行）。

申請者について

基本的には、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人。土地が共有地の場合は、共有者全員で申請する必要があります。

費用について

1筆（注2）の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付。法務局による審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することになります（下表を参照）。

法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和5年4月1日施行）

調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない場合、所有者による管理がされないことによって他人の権利・利益が侵害される場合には、利害関係人が地方裁判所に申し立てることで、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらえるようになりました。

共有制度の見直し（令和5年4月1日施行）

共有状態にある不動産については、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般で必要な要件が緩和され、次のような見直しがされました。

遺産分割に関する新たなルール（令和5年4月1日施行）

遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進するための新たなルールです。被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（または指定相続分）によって画一的に行うこととされました。つまり、遺産分割の際、「兄は生前贈与を受けているから兄の相続分は減らすべきだ」などと争われることがよくありますが（こうした生前贈与等を考慮した相続分を具体的相続分といいます）、もしこのような主張をしたいのであれば被相続人の死亡から10年以内に遺産分割をしなさいということです。

相隣関係の見直し（令和5年4月1日施行）

隣地の所有者やその所在が分からない場合も、隣地を円滑・適正に使用できるように次のようなルールの見直しがされました。